В последнее время с марта-апреля 2015 года в действующее российское гражданское законодательство были имплементированы соответствующие новеллы, посвященные нормированию объектов недвижимости в рамках отчуждения последних в связи с изъятием участка, на котором они находятся (ст. 239 ГК РФ, 239 прим. 1, прим.2 ГК РФ).

При этом, как и указывалось ранее, встал остро вопрос о судебной защите этих объектов недвижимости. Российский законодатель избрал для новелл соответствующую главу 15 ГК РФ «Прекращение права собственности», что означает: в рассматриваемых случаях прекращается при наличии квалифицированных признаков самое незыблемое и абсолютное вещное право лица – его право собственности на недвижимость. Таких положений нет нигде в мире, то есть ни гражданские, ни торговые кодексы зарубежных стран не допускают такого вольного обращения с негосударственной собственностью частных лиц!

Первым квалифицирующим признаком, согласно которому должно осуществляться изъятие земельного участка у собственника здания или сооружения, - это ненадлежащее использование земельного участка (ст. 239 ГК РФ), в результате чего данное имущество продается с публичных торгов.

Другим возможным признаком, предписывающим отчуждение объекта незавершенного строительства, является прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239 прим. 1). При этом, по решению суда также путем продажи с публичных торгов данный объект подлежит изъятию.

Здесь и только здесь законодатель оставил маленькую лазейку при оспаривании действий государственных или муниципальных органов, а именно – возможность в суде доказать, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 вышеуказанной статьи).

Прочий общий по сравнению с вышеуказанными признак – это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239 прим.2 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что эффективная защита от вмешательства государства или муниципий в вещно-правовые отношения с участием частных лиц в РФ, допустима в весьма ограниченных случаях, а именно путем признания судом правоты частного лица ввиду халатных действий самой власти, а не частных лиц при возведении спорной недвижимости.