Виталий Анатольевич Козярский — адвокат, кандидат юридических наук. С 2009 года является членом Адвокатской палаты Московской области. Общий стаж в юриспруденции с 1993 года. В.А.Козярский представляет адвокатскую помощь на русском, немецком, английском и украинском языках.

phone:
e-mail:
skype:

8-925-514-58-75
kosjarski@yandex.ru
kosjarski

Адрес: Москва, Проспект 60-летия Октября, дом 29к2

График работы:
Пн-Пт: 10:00 - 20:00
Сб-Вс: предварительная запись

Пример дела о самовольной постройке

Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании права собственности на четырехэтажное нежилое, отдельно стоящее здание с подвалом и мансардой, общей площадью 5402 кв.м..

Решением суда первой инстанции от 16.07.2010г. в удовлетворении иска отказано.
С данным судебным актом суда Истец не согласен, считает, что судом первой инстанции неверно определен круг фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения данного спора, неправильно применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, а выводы, изложенные в судебном акте, не соответствуют обстоятельствам дела.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Истца, суд первой инстанции не учел следующие существенные обстоятельства, которые можно расположить в следующем хронологическом порядке: 

  1. Из материалов дела следует, что 15.02.1990 года между правопредшественником Истца и Люблинской дистанцией гражданских сооружений был заключен договор купли-продажи здания котельной, согласно которому правопредшественник Истца обязался реконструировать здание теплового пункта под контору прорабского участка, обеспечить нормальную эксплуатацию существующей бойлерной.
  2. В дальнейшем Распоряжением Префекта ЮВАО г. Москвы от 25.12.1996 года № 2127 с учетом изменений, внесенных распоряжением от 24.10.1997 года № 1357, от 14.06.2001 года № 1556, Истцу предоставлен земельный участок площадью 2 100 кв.м по вышеуказанному адресу на условиях аренды сроком до 25.12.2045 года для проведения капитального ремонта и реконструкции здания бойлерной с заменой технологического оборудования и приспособлением 2-го и 3-го этажей под административные помещения и последующей эксплуатации административного здания с прилегающей территорией.
  3. 27.01.1997 года между Московским земельным комитетом от имени Мэрии г. Москвы и правопредшественником Истца был заключен сроком на 49 лет Договор аренды земельного участка общей площадью 823 кв.м по вышеуказанному адресу, предоставляемого для проведения капитального ремонта и реконструкции здания бойлерной с заменой технологического оборудования и приспособлением 2-го и 3-го этажей под административные помещения и последующей эксплуатации административного здания. Данный договор прошел государственную регистрацию в Москомрегистрации 23.01.2002 года

По Дополнительным соглашениям к вышеуказанному договору аренды земельного участка от 01.11.1997 года и 24.07.2001 года площадь земельного участка, предоставленного Истцу на условиях аренды, была увеличена до 2 100 кв.м.

  1. В 1996 году Истцом был осуществлен капремонт и реконструкция здания бойлерной. Истец произвел капитальный ремонт и реконструкцию самовольной постройки за счет собственных средств согласно имеющимся в материалах дела копий платежно-финансовых документов. Согласно имущественной оценке вклад Истца в стоимость вышеуказанного объекта составил 168 194 000, а оценочная стоимость недвижимого имущества Истца составила 264 482 026 руб. Согласно Отчету об оценке № 07.12-04/10 от 07.12. 2010 года рыночная стоимость объекта в 2010 году составляет уже 400 017 172 руб.
  2. Кроме того, у Истца имеются многочисленные документы, подтверждающее, что Истец с 1997 года предпринимал все меры к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, как то:
    • Существует проект реконструкции со всеми необходимыми согласованиями.
    • Существуют внутренние Акты ввода здания в эксплуатацию Истца от 25.12.1997 года и 15.05.2006 года.
    • Существуют многочисленные письма и обращения Истца с просьбой о вводе объекта в эксплуатацию и регистрацию права собственности на него с 2001 по 2010 год.

Однако данные законные действия Истца были оставлены Ответчиком без внимания.

  1.  В 2004 году Истцом была произведена корректировка функционального назначения здания для использования как офисный комплекс. Изначально Истец просил согласовать изменение функционального назначения объекта на многофункциональный офисный комплекс площадью 5 724 кв.м с изменением ранее утвержденного ИРД, так как у последнего отпала необходимость в строительстве производства хлебобулочных и макаронных изделий в связи с изменением конъюнктуры спроса (Письмо Истца № 51 от 16.09.04 года, Письмо Истца № 45 от 19.08.2004 года).

15.09.2004 года своим письмом № 240-07-727/4-0-1 ГУП ГЛАВАПУ Москомархитектуры выдало Истцу Заключение о возможности проведения работ по объекту, использованию территории с функциональным назначением объекта и изменением раннего его функционального назначения на многофункциональный офисный комплекс.

В 2004 году при корректировке функционального назначения здания Истцом было произведено изменение предпроектной документации на основе предпроектного предложения ФГУП «Гипрыбхоз», которая имеет согласование с Префектурой ЮВАО, Москомархитектурой (Кадастровая справка от 03.12.2008 года № 77-ГК/100-007/08-2116, приложение к кадастровой справке абз. 4 лист 3). Согласно данному документу окончательно реконструированный объект представляет собой отдельностоящее четырехэтажное здание с мансардой и подвалом ориентировочной площадью 5 724 кв.м.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы письмом от 18.05.2005 года № 33-2ТИ-3184/5-(0)-1 сообщил Истцу о том, что вопрос согласования изменения функционального назначения объекта с корректировкой ранее утвержденной ИРД будет рассмотрен на заседании Комиссии по земельным отношениям и градостроительному регулированию ЮВАО г. Москвы 27.06.2005 года по району Люблино. Однако следует особо подчеркнуть, что данный вопрос остался без рассмотрения. В результате чего, Истец, исчерпав все законные способы и меры к легализации спорного объекта (получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию), обратился с иском в суд.

  1. 25.12.1997 года согласно внутреннему Акту ведомственной приемочной рабочей комиссии объект был частично введен в эксплуатацию правопредшественником Истца и 15.05.2006 года согласно внутреннему Акту ведомственной приемочной рабочей комиссии объект был введен окончательно в эксплуатацию Истцом. В 2006 году было зарегистрировано право собственности Истца на реконструированное здание как на объект незавершенного строительства.
  2. С 1998 года по 2001 год Истцом были заключены все необходимые для функционирования офисного комплекса договоры, которые однозначно свидетельствуют о том, что эта самовольная постройка – законченный строительством объект недвижимости.
  3. 27.10.2009 года УФРС по г. Москве отказало Истцу в государственной регистрации права собственности на вышеуказанное здание как на объект недвижимого имущества, что послужило основанием для обращения Истца в арбитражный суд с иском о признании права собственности.
  4. Земельно-правовые отношения Истца с контрольными органами в силу ст.ст. 218, 222, 264 ГК РФ полностью соответствуют закону. Так, согласно абз. 2 п. 22 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Споры, связанные с самовольной постройкой) с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд, цитирую документ: «собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец…». Отсюда, данная вещно-правовая защита прав и охраняемых законом интересов вышеуказанных лиц должна подразумевать аналогичный способ защиты прав лиц, осуществивших самовольную постройку. Истец как титульный владелец земельного участка вправе рассчитывать в силу абз. 2 ст. 6, ст. 264, ст. 305 ГК РФ (расширительное толкование по аналогии закона) на признание права собственности на его самовольную постройку наряду с субъектами иных вещных прав.

Строительство здания было осуществлено правопредшественником Истца в 1995 году согласно Экспертному заключению по вопросу о создании самовольной постройкой угрозы для жизни и здоровья граждан № 9ДИ/10 от 20.12.2010 года.

Право собственности Истца на неоконченный строительством объект было зарегистрировано 21.02.2006 года, то есть задолго до прекращения действия абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (01.09.2006 года).

Истец полагает, что в данном случае возможно применить вышеуказанную норму закона в части того, что земельный участок был отведен в 1997 году под строительство спорного объекта Истцом, и, как следствие, возможно легализовать данное здание в судебном порядке, признав на него право собственности Истца.

Проблематичным остается, по мнению Истца, только та часть п. 1 ст. 222 ГК РФ, которая требует создания самовольной постройки с получением на это необходимых разрешений или без существенных нарушений градостроительных норм и правил.

  1. Суд первой инстанции пришел также к ошибочному выводу о том, что земельный участок предоставлялся Истцу только под конкретные цели (использование для проведения капитального ремонта, реконструкции и последующей эксплуатации здания бойлерной, приспособления 2-го и 3-го этажей под административное здание), а не под офисный комплекс, и Истец не доказал наличия утвержденной проектной документации и разрешения на возведение объекта в его сегодняшнем состоянии. Истец, по мнению суда, представил в дело всю градостроительную документацию на здание только для капитального ремонта и реконструкции здания для размещения оборудования по выпечке хлебобулочных изделий, производству макаронных изделий, магазина и офисных помещений по состоянию на 2001 год. Однако, как подчеркивалось выше, Истец в 2004 году произвел полную функциональную корректировку здания на использование его исключительно под офисный комплекс в соответствие со всеми нормами закона.
  2. Помимо прочего, суд первой инстанции, не учтя действующую на момент подачи иска судебную практику, ошибочно указывал на отсутствие следующих обязательных для строительства документов:
    • Разрешения на строительство,
    • Утвержденной проектной документации,
    • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

    Однако Истец в данном случае ссылается на действующую судебно-арбитражную практику, которая свидетельствует обратное в его пользу.

  3. Анализ сложившейся судебно-арбитражной практики позволяет прийти к выводу о том, что для признания права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены следующие документы:

    • подтверждающие факт возведения самовольной постройки за свой счет;
    • свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам;
    • подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц;
    • подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам.

    Так, в п. 26 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Споры, связанные с самовольной постройкой), цитирую документ: указывается, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает,

    • допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм и правил
    • создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

    С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Истец намерен провести самостоятельно инициативную экспертизу спорного объекта недвижимости, выводы которой закрепят все вышеуказанные требования к самовольным постройкам как материального, так и процессуального права.

    Отсутствие разрешения на строительство согласно сложившейся судебной практике само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, что было выше ошибочно установлено судом первой инстанции.

    В то же время суду нижестоящей инстанции следовало установить, предпринимало ли лицо, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются:

    • отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало все меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

  1. Строительные работы производились по спорной постройке по согласованному всеми инстанциями проекту и были произведены без отступлений от проектной документации, строительных норм и правил, природоохранного законодательства.

Окончательная приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта осуществлена комиссией по Акту ведомственной приемочной рабочей комиссии от 15.05.2006 года, утвержденному приказом Генерального директора Истца.

Построенный объект приказом по Истцу принят на его баланс. С периода возведения самовольной постройки Истцом по настоящее время не было каких-либо правопритязаний третьих лиц на оспариваемый объект, что подтверждается приобщенными к иску материалами.

  1. У правопредшественника Истца имелась вся разрешительная документация, которая однозначно свидетельствовала о соблюдении Истцом всех градостроительных норм и правил при капитальном ремонте и реконструкции данного объекта недвижимости. Однако поскольку правопредшественник Истца прекратил свое существование, большинство из требуемых документов Истец представить не в состоянии.
  2. Распространяя де-факто на реконструированное здание режим самовольной постройки, Ответчик не учел тот факт, что Истец открыто, непрерывно и добросовестно владеет данным зданием на протяжении более 10 лет, что явно свидетельствует о наличии по нему всех градостроительных согласований, отсутствии препятствий для третьих лиц, а также о важной социально значимой роли данного объекта для города Москвы.

Так, при покупке 1990 году правопредшественником Истца здания ЦТП 1933 г.п., что подтверждается Свидетельством на праве собственности от 24.03.1995 года, общей площадью 377 кв.м с общим износом 63% согласно техническому паспорту БТИ данный объект выполняет важную социально значимую роль – теплоснабжение близлежащих зданий посредством подачи тепловой энергии через присоединенную сеть. В период с 1990 года по настоящее время Истцом исправно выполняется данная функция, и за это время силами Истца было произведено несколько реконструкций ЦТП (последняя в 2009 году). Истец по-прежнему осуществляет подачу тепловой энергии для всех зданий, обозначенных в договоре с ОАО «МТК».

* * *

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.6, 218, 222, 264, 305 ГК РФ, 257, 268-270 АПК РФ, Постановлением Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Споры, связанные с самовольной постройкой)

ПРОШУ:

1. Отменить решение Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-1809/10-155-16 от 14.07.2010 года и принять новый судебный акт, удовлетворив первоначальные требования Истца.