Предмет самовольной постройки

На рынке строительства Москвы в последнее время остро возник спрос на квалифицированную судебную адвокатскую помощь, связанную с признанием самовольных построек.

Любое строительство объекта недвижимого имущества начинается с землеотвода. Это означает, что застройщик должен иметь на руках изначально правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды земли с Московским земельным комитетом) и также должен строго и неукоснительно следовать нормам вышеуказанных документов о целевом использовании земли на участке, специально выделенном для целей именно строительства, а не аренды без права такового.

На практике, особенно в «лужковский» период руководства, многие застройщики, заключив даже самый простой договор аренды земли без права капитального строительства, начинали возводить на предоставленных им в срочные владение и пользование земельных участках целые комплексы. Сейчас, как известно, с такими «горе-строителями» особенно не церемонятся в новом правительстве Москвы. В связи с вышеуказанными теоретическими и правоприменительными проблемами, у заинтересованного лица может возникнуть ответственность за незарегистрированный объект недвижимости - т.н. «самострой».

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Такие сооружения представляют собой объекты как жилого фонда, так и коммерческой недвижимости. Таким образом, к самовольным постройкам может быть отнесено также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения. Например, признание самовольной постройкой жилого дома означает, что он теряет статус пригодного для проживания.

***

Санкции за самовольную постройку

Положения ст. 222 ГК РФ устанавливают и последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройaку -- объект может быть признан самовольной постройкой судом и снесен. Если органами местного самоуправления был установлен факт самовольной постройки, то они имеют право принять решение о ее сносе без решения суда (см. п.4 ст. 222 ГК РФ) в случае:

• если объект был возведен на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке для этих целей;
• если земельный участок под строением расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования;
• если самострой возведен в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе орган местного самоуправления обязан известить об этом лицо, осуществившее самовольную постройку, указав срок сноса объекта — он устанавливается с учетом характера постройки, но не должен превышать двенадцати месяцев.

Применяется и система административных штрафов согласно ст. 9.5 КоАП РФ:

• на граждан в размере от 2000 до 5000 руб.
• для юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

1 января 2017 года закончился переходный период для легализации неучтенных объектов недвижимости. После 1 января 2017 года за обнаружение самовольной постройки возможно начисление налога за три последних года, а также дополнительно штраф — 20 % от неоплаченной суммы. Если объект не был поставлен на учет в течении 10 лет с момента приобретения земельного участка, то в соответствии с п. 16 ст. 396 НК за все это время может быть начислен двойной налог.

На законодательном уровне нелегальные сооружения регулируются нормами гражданского, градостроительного и административного права.

***

Способы признания самовольных построек

По общему правилу, существует два способа признания самовольной постройки в право собственности - в административном или судебном порядке.

Первым делом необходимо попробовать самостоятельно поставить объект недвижимости на учет. Без официального отказа суд рассматривать дело не станет, т.к. положительное решение судом может быть принято лишь только в том случае, когда исчерпаны все внесудебные рычаги решения вопроса.

Категория участка земли обязана допускать возможность ведения на нем строительства объекта недвижимости. Если земля относится к другой категории, потребуется сначала перевести участок в нужную вам категорию, а только потом заниматься узакониванием постройки.

1. Получение необходимой разрешительной документации в территориальных органах муниципалитета.
   
   ГПЗУ(градостроительный план земельного участка) остается необходимым документом для выдачи разрешения на строительство. Самовольному застройщику для признания самовольной постройки при административном способе урегулирования необходимо подготовить и предоставить в территориальный отдел архитектуры следующие документы:
   • копия документа, удостоверяющего личность
   • доверенность (если заявитель действует через доверенное лицо)
   • правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство на землю, либо оригинал выписки из ЕГРН)
   • градостроительный план земельного участка ( первично подать заявление в МФЦ для получения ГПЗУ)
   • технический план строения с экспликация постройки (поэтажный план) , межевой план земельного участка (для организации строительства владелец земли обязан провести межевание). Для этого необходимо привлечь кадастрового инженера.
   • оплата госпошлины

   Когда пакет документов собран, к нему необходимо приложить заявление о выдаче разрешения на строительство.

   Этот способ может быть довольно рискованным и затратным, т.к. при выявлении недочетов в объемах строительства или иных нарушений потребуется вносить множество конструктивных изменений.

2. Судебный порядок решения вопроса.

   Основой для положительного судебного решения является грамотно составленное исковое заявление с приложением необходимых документов.

   Если у вас нет разрешения на строительство, а также всей необходимой утвержденной проектной документации, то сам по себе этот факт не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку недвижимого имущества.

   Важную роль играет причина, по которой застройщик не смог своевременно оформить постройку.

   К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку вам необходимо будет приложить:

   • документы, на каком основании орган власти отказал в выдаче разрешительной документации, с приложением копии отказа к иску
   • документы о праве собственности на участок земли под самовольной постройкой
   • отчет об оценке стоимости недвижимого имущества (для формирования размера госпошлины)
   • документы, которые подтверждают факт возведения вами данной постройки (договоры на выполнение подрядных работ, акт приемки работ по возведению объекта, счета, подтверждающие расходы на строительство), подтверждение наличия на участке самовольной постройки
   • технический план строения и межевой план земельного участка. Оформление технического плана потребуется для суда с целью определить площадь объекта и основную информацию об объекте.Без технического плана узаконить помещение будет невозможно.
   • документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, к ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору
   • документы, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц
   • документ об оплате госпошлины
   
   

   Иски подобного типа содержат достаточно сложную структуру, поэтому составление документа желательно проводить совместно с юристом.

   Ответчиком по иску нужно указать муниципалитет (орган местного самоуправления), на территории которого находится самострой.

   Иск предъявляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не превышает 50 000 руб., а в остальных случаях - в районный суд.

   После получения положительного решения суда, необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре, потребуются:

   • заявление о госрегистрации
   • паспорт
   • доверенность (если дела ведутся через представителя)
   • судебное решение

   Также получите выписку из ЕГРП. Она выдается в бумажном или электронном виде.